Casa aggiudicata all'asta danneggiata o distrutta: che fare?
L'acquisto di una casa all'asta è un'operazione vantaggiosa, soprattutto in termini economici, eppure non bisogna sottovalutare eventuali situazioni che possono mettere in difficoltà l'aggiudicatario una volta ottenuto il bene. Non sono rari, per esempio, casi controversi in cui la casa risulta essere stata distrutta dopo l'aggiudicazione dell'asta, un'eventualità che non solo rende difficile per il nuovo proprietario utilizzare subito l'immobile, ma potrebbe generare anche ulteriori costi per il ripristino delle condizioni: è dunque necessario capire chi è responsabile di una casa all'asta danneggiata, qual è la normativa di riferimento e cosa bisogna fare in questa situazione.
Casa all'asta danneggiata dopo aggiudicazione: chi è responsabile?
Per avere un'idea più precisa di cosa può accadere quando una casa all'asta viene danneggiata, è importante analizzare in primis la questione della responsabilità legale per i danni subiti dall'immobile dopo l'aggiudicazione. Secondo l'articolo 2922 del Codice Civile, nelle vendite forzate, come per l'appunto le aste giudiziarie, la garanzia per i vizi della cosa non è applicabile, quindi, l'aggiudicatario non può agire legalmente contro i vizi dell'immobile nel caso in cui si presentino difformità o mancanze rispetto a quanto indicato nei documenti del tribunale al momento della consegna.
Vi sono, però, delle importanti eccezioni a questa regola, che mirano a garantire la tutela anche al compratore. La Corte di Cassazione ha infatti stabilito che la garanzia per i vizi si applica quando l'immobile consegnato:
- appartiene a un genere diverso da quello indicato nell'ordinanza di vendita;
- manca delle particolari qualità necessarie per svolgere la sua funzione economica o sociale (per esempio, se la casa risulta non abitabile);
- la sua destinazione d'uso, che ha motivato l'offerta d'acquisto, è compromessa.
Ciò significa, in sostanza, che l'aggiudicatario può intraprendere azioni legali e richiedere il risarcimento dei danni solo se l'immobile risulta significativamente diverso rispetto alla descrizione fornita nella perizia e se i danni sono tali da comprometterne l'utilizzo.
Al di là degli aspetti strutturali, però, non bisogna sottovalutare anche l'eventuale asportazione di beni mobili o accessori dell'immobile da parte del debitore prima di lasciare la proprietà. Secondo la giurisprudenza, infatti, il pignoramento immobiliare comprende non solo l'immobile stesso ma anche le pertinenze e gli accessori a esso collegati, come infissi, termosifoni, pavimenti, porte blindate, caldaie e altre installazioni fisse che contribuiscono al valore economico dell'immobile. Se si riscontrano danni di questo genere, bisogna dunque segnalarli prontamente per poter richiedere l'eventuale risarcimento.
Ciò non vale, invece, per oggetti come suppellettili, arredi personali e altri beni non destinati a adornare l'immobile in modo durevole, che non rientrano in questa categoria e possono essere rimossi dal debitore senza conseguenze legali.
Cosa fare se il debitore danneggia la casa dopo l'aggiudicazione?
Può capitare, quindi, che a danneggiare l'immobile sia lo stesso debitore, che prima di lasciare casa distrugge volontariamente parti della stessa. L'aggiudicatario si trova così a entrare in possesso di un bene svalutato o addirittura inutilizzabile, per questo deve cercare di agire prontamente per proteggere i propri interessi e salvaguardare l'investimento.
Il primo suggerimento è quello di documentare subito accuratamente tutti i danni subiti, sia scattando fotografie dettagliate dei singoli problemi che scrivendo una descrizione degli stessi, dopo di che è opportuno contattare il custode giudiziario e/o il Giudice per informarli della situazione e richiedere interventi tempestivi.
In caso di danneggiamenti o asportazioni non autorizzate, l'aggiudicatario può intraprendere azioni legali contro il debitore per il risarcimento dei danni, ma sempre considerando il rischio che il debitore potrebbe non disporre di risorse finanziarie sufficienti per coprire tali danni. Per una tutela completa da questo punto di vista, è sempre preferibile consultare un avvocato specializzato in diritto immobiliare e valutare con lui le opzioni legali disponibili: in queste situazioni, infatti, il rispetto dei tempi e delle procedure legali è fondamentale per massimizzare le possibilità di ottenere un risarcimento adeguato e proteggere i propri interessi finanziari.
Comprare casa all'asta rappresenta un'ottima opportunità, ma comporta rischi significativi, come i danni all'immobile o la sottrazione di parti mobili. Questi problemi, difficili da risolvere, possono generare costi aggiuntivi e non preventivati.
