Comprare casa all'asta: possibili rischi e come difendersi

Le aste immobiliari rappresentano un'opportunità unica per accedere a proprietà a prezzi vantaggiosi, ma è essenziale essere consapevoli che esistono anche dei possibili rischi associati a questo tipo di procedure. Comprare casa all'asta è sicuramente conveniente, dunque, ma possono verificarsi dopo l'acquisto alcune situazioni di non semplice risoluzione, che richiedono una buona conoscenza delle leggi in materia. Cerchiamo di capire in questo articolo quali sono i principali rischi di comprare casa all'asta e come difendersi da eventuali conseguenze spiacevoli.

I principali rischi di comprare una casa all'asta

Acquistare una casa all'asta può comportare alcuni rischi che è bene conoscere già prima di partecipare alla procedura di vendita. Essere consapevoli di tutti i pro e i contro di questo tipo di operazioni permette, infatti, di affrontare al meglio eventuali problemi e di prendere decisioni informate in qualsiasi fase. Anche se generalmente comprare all'asta è sicuro e le leggi tutelano in larga misura gli acquirenti, non si possono sottovalutare alcune situazioni di non facile risoluzione a cui è possibile andare incontro.

Ecco alcuni dei maggiori rischi di comprare casa all'asta e i nostri suggerimenti per affrontare in maniera adeguata questo tipo di situazioni.

Stato dell'immobile

Il riconoscimento dello stato effettivo dell'immobile rappresenta uno degli aspetti più critici quando si considera l'acquisto di una casa all'asta. La natura delle aste immobiliari può portare infatti a coinvolgere proprietà che presentano diversi gradi di degrado o che richiedono significative riparazioni una volta completato il processo di acquisto.

Anche se molto spesso si riescono ad acquistare all'asta immobili in buono stato, concludendo dunque operazioni davvero vantaggiose, non è raro trovare in vendita case che richiedono interventi sostanziali. Proprio per questo motivo, risulta fondamentale valutare attentamente le condizioni strutturali, impiantistiche ed estetiche per evitare sorprese sgradite una volta divenuti proprietari. Prima di partecipare all'asta, è consigliabile coinvolgere professionisti del settore, come ispettori immobiliari o periti, per condurre una revisione completa dell'immobile, procedendo con un'ispezione utile a esaminare ogni possibile aspetto.

E’ dunque consigliabile di non limitarsi alla semplice visione delle foto presenti nelle schede di vendita, ma di recarsi di persona a visionare l’immobile contattando il custode ed il delegato alla vendita.

Altro aspetto da non sottovalutare è costituito dalla presenza di eventuali abusi edilizi che sono elencati nella perizia allegata alla scheda di vendita. La presenza di eventuali abusi edilizi comportano il sostentamento di ulteriori spese sia per regolarizzare la propria posizione in caso di abuso sanabile o per rispristinare lo stato originario dei luoghi in caso di abuso insanabile. E’ consigliabile leggere attentamente la perizia per essere a conoscenza della presenza di abusi e per evitare il sostentamento di spese non previste.

Casa all'asta occupata

Un altro rischio potenziale è rappresentato dalla presenza di occupanti nell'immobile oggetto dell'asta. La presenza di attuali inquilini o precedenti proprietari che si rifiutano di lasciare la proprietà (nonostante l’ordine di liberazione del Giudice dell’esecuzione) può infatti dare vita a importanti complicazioni, non sempre di facile gestione.

Innanzitutto, va osservato che la situazione occupazionale di un'abitazione può variare notevolmente e comprendere sia inquilini con contratti di locazione in corso che precedenti proprietari restii alla vendita dell'immobile. In tali scenari, possono emergere complessità legali, con il rischio di dover affrontare lunghe procedure di sfratto per ottenere il possesso effettivo della casa.

Lo stato di occupazione dell’immobile, prima ancora di recarsi di persona a visitare l’immobile è indicato sia nella scheda di vendita sia nella perizia che si consiglia sempre di leggere attentamente.

Prima di partecipare all'asta, è dunque essenziale effettuare una verifica accurata della situazione occupazionale dell'immobile, da svolgere attraverso la consultazione di documenti ufficiali, come i contratti di locazione in essere, o il dialogo diretto con gli occupanti per ottenere informazioni chiare sul loro status e le loro intenzioni.

A tal proposito, coinvolgere un avvocato specializzato in diritto immobiliare per una revisione accurata della situazione legale dell'immobile può essere una scelta utile per capire sin da subito come affrontare situazioni complesse e garantire una transizione senza intoppi.

Va altresì messo in conto che, nel caso in cui sia necessario avviare un procedimento di sfratto, i tempi legali possono essere lunghi ed è preferibile pianificare il tutto di conseguenza, onde evitare ritardi indesiderati nel prendere possesso dell'immobile.

Ipoteche o diritti di terzi

Le aste possono comportare, infine, rischi legati a eventuali ipoteche o diritti di terzi sull'immobile. La presenza di gravami legali sull'immobile può infatti influenzare la libera disponibilità dell'immobile e introdurre rischi finanziari e temporali significativi, dei quali il potenziale acquirente deve tener conto al fine di evitare successivi problemi.

Prima di partecipare all'asta, è dunque buona norma richiedere tutti i documenti ufficiali relativi all'immobile, come per esempio la visura catastale e l’ispezione ipotecaria, che forniscono informazioni sugli eventuali vincoli e ipoteche registrati sulla proprietà, ma può essere altrettanto utile coinvolgere un professionista esperto in diritto immobiliare per condurre una ricerca ancora più approfondita.

Attraverso un'attenta analisi della visura catastale sarà possibile identificare ipoteche, pignoramenti o altri diritti registrati, mentre dagli atti notarili relativi all'immobile si potranno cercare eventuali annotazioni o clausole che potrebbero indicare l'esistenza di gravami legali.

In alcuni casi, è consigliabile consultare anche professionisti finanziari per valutare l'impatto economico di eventuali ipoteche sull'immobile, un passaggio rilevante per comprendere come tali vincoli possono influire sulla fattibilità finanziaria dell'acquisto.

In genere con il decreto di trasferimento viene dato l’ordine di cancellazione delle ipoteche che gravano sull’immobile (a spese dell’acquirente), ma può capitare che lo stesso decreto di trasferimento indichi delle ipoteche ancora presenti la cui cancellazione dovranno essere richieste a cura ed a spese dell’acquirente.

Identificare e affrontare tempestivamente eventuali ipoteche o diritti di terzi riduce il rischio di contenziosi legali successivi e consente un processo di acquisizione più agevole.