Comprare casa all'asta: tutti i costi da sostenere

L'idea di acquistare una casa all'asta è sicuramente allettante, vista la possibilità di diventare proprietari di un immobile a un costo nettamente più basso del valore di mercato perchè:

·      l’immobile ha un prezzo minore del suo effettivo valore di mercato;

·      non ci sono spese di agenzia;

·      imposte e compensi se dovuti al notaio sono inferiori e spesso divisi tra creditore e acquirente.

tuttavia, è fondamentale comprendere appieno come funziona la procedura di vendita per non incorrere in errori e sorprese. Uno dei punti su cui sorgono i maggiori dubbi è quello legato alle spese che bisogna sostenere per partecipare all'asta e per aggiudicarsi il bene, delle quali occorre essere consapevoli per poter stilare un budget dettagliato. Vediamo dunque quanto costa partecipare a un'asta immobiliare e quali voci di spesa considerare prima di tuffarsi in questa avventura.

Quanto costa partecipare a un'asta immobiliare?

Determinare il costo totale per partecipare a un'asta immobiliare può essere complesso, ma è possibile comunque effettuare alcune stime per avere un'idea di quanto si spenderà complessivamente in caso di aggiudicazione dell'immobile. In primis, bisogna prendere in considerazione i costi legati alla sola partecipazione, quindi da sostenere in fase preliminare. La partecipazione all'asta richiede infatti una marca da bollo del valore di 16 euro e l'allegato di un assegno cauzionale, in genere pari al 10% del prezzo offerto. In caso di aggiudicazione, l'assegno funge da acconto sul saldo finale o viene restituito.

Il vincitore dell'asta sarà poi tenuto a pagare il prezzo di aggiudicazione entro 120 giorni (o comunque nei termini indicati nell’avviso di vendita), le imposte catastali, ipotecarie e di registro, l'IVA (se applicabile), le spese notarili se viene richiesto un mutuo e il compenso del delegato alla vendita insieme alle spese accessorie, come possiamo osservare più nel dettaglio nel paragrafo successivo.

Qualora non si riesca a vincere l'asta, l'unico importo che non potrà essere recuperato sarà quello della marca da bollo di 16 euro, mentre la cauzione sarà oggetto di rimborso con tempi variabili che possono raggiungere i 15 giorni.

Quali sono le spese a carico dell'aggiudicatario?

Esistono in effetti diverse voci di spesa che possono influire sul costo totale della casa che si decide di acquistare con questo sistema. Bisogna però distinguere tra esecuzioni immobiliari e procedure fallimentari:

Per le esecuzioni immobiliari non è previsto il costo per notaio e dunque non vi sarà alcuna parcella a meno che non si dovrà accendere un mutuo per comprare casa. Per le procedure fallimentari invece, in caso di aggiudicazione dell'asta bisogna affrontare le spese notarili per l'immobile che includono costi per la trascrizione e registrazione dell'immobile, la voltura catastale e, se applicabile, l'imposta sul valore aggiunto (IVA soltanto in caso di acquisto da impresa edile fallita e da società).

Per entrambe le tipologie di aste giudiziarie sono previste le imposte di registro del 2% del valore catastale per la prima casa o del 9% per le altre, con una cifra fissa di 50 euro per le imposte ipotecarie e catastali. Il tutto dovrà essere verificato nell’avviso di vendita redatto dal Professionista.

Per tutte le aste vanno aggiunte inoltre le eventuali spese condominiali arretrate del vecchio proprietario, un problema che tuttavia riguarda solo in parte l'acquirente dal momento che il Codice civile stabilisce chiaramente che l'aggiudicatario è responsabile solo delle spese condominiali dell'anno corrente e dell'anno precedente. Le restanti, infatti, rimangono a carico del debitore esecutato.

Altra spesa da sostenere è, infine, quella del compenso del delegato alla vendita, a carico dell'aggiudicatario e che non può superare il 40% del prezzo di aggiudicazione dell'immobile, mentre il compenso del custode spetta al creditore e viene liquidato in base alle attività svolte e alle spese accessorie.

Nello specifico, le modalità di determinazione del compenso per il professionista delegato nelle aste giudiziarie sono stabilite nel decreto n. 227 del 15 ottobre 2015, che fissa, per esempio, un compenso di 1.000 euro per tutte le attività svolte in caso di prezzo di aggiudicazione inferiore a 100mila euro, al quale si aggiunge un ulteriore 10% sull'importo fisso (ossia 100 euro), diviso tra assegnatario e creditore, a titolo di rimborso per le spese sostenute. Per un valore di aggiudicazione compreso tra 100mila e 500mila, il compenso fisso sale a 1.500 euro, mentre in caso di aggiudicazione superiore a 500mila euro, il compenso è di 2.000 euro, importi ai quali si aggiunge sempre il 10% aggiuntivo.