Cosa fare se l'immobile comprato all'asta è occupato?

L'acquisto di una casa all'asta può essere un'opportunità unica, ma può anche essere corredato da problemi e difficoltà da risolvere dopo aver concluso l'affare. Un caso particolare è, per esempio, quello di un'immobile è occupato al momento dell'acquisto, un'eventualità che può rendere difficile la presa di possesso del bene per svolgere eventuali lavori e trasferirsi al suo interno. Cerchiamo di capire, dunque, cosa succede in questi casi e come liberare una casa comprata all'asta per poterne fruire pienamente.

Molte persone interessate all'acquisto di un immobile all'asta si chiedono "cosa succede se compro una casa all'asta occupata?". Una domanda legittima, che apre diversi scenari non sempre di facile risoluzione. Tra i rischi associati all'acquisto di una casa all'asta occupata c'è infatti la possibilità che, una volta divenuti proprietari, non si possa immediatamente usufruire degli spazi, poiché questi sono già abitati da qualcun altro. È dunque essenziale affrontare questa situazione con consapevolezza e comprendere i passi necessari per liberare l'immobile, anche prima di partecipare alla vendita, così da sapere perfettamente come comportarsi nel caso in cui ci si riesca ad aggiudicare il bene.

Bisogna, infatti, mettere in conto eventuali tempi per liberare la casa acquistata all'asta, le procedure corrette da seguire e anche il rischio di ulteriori difficoltà che si possono manifestare in corso d'opera.

Quanto tempo ci vuole per liberare una casa all'asta?

I tempi necessari per liberare una casa all'asta possono variare notevolmente e dipendono da diversi fattori. Nel caso in cui l'immobile sia occupato dall'esecutato stesso, il processo di liberazione dovrebbe essere relativamente veloce, poiché l'aggiudicazione dell'asta rappresenta già l'ordine di lasciare libero l'immobile.

Il decreto di trasferimento stabilisce la piena proprietà dell’immobile acquistato e fino al 2020 comprendeva anche l’ordine di liberazione. Con la legge numero 8 del 20 febbraio 2020, l’aggiudicatario deve presentare al giudice dell’esecuzione istanza per la liberazione dell’immobile acquistato.

Tuttavia, se l'esecutato si rifiuta di lasciare l'immobile, il processo potrebbe diventare più complesso e richiedere tempi più lunghi. Il primo passo potrebbe essere quello di cercare un accordo informale con il vecchio proprietario o l'occupante, così da venirsi incontro ed evitare ulteriori passaggi legali che danneggerebbero entrambi gli interessati, tuttavia in caso di mancato accordo, può essere necessario iniziare un iter legale di liberazione che inizia con una lettera di diffida allo scopo di liberare l’immobile entro 15 giorni.

Se invece l'immobile è occupato da inquilini con un contratto regolare, i tempi dipendono dalla data di stipula del contratto. Nel caso in cui il contratto sia stato stipulato prima della trascrizione del pignoramento, gli inquilini potrebbero infatti avere il diritto di rimanere fino alla scadenza del contratto perché il contratto stipulato prima del pignoramento ha efficacia nei confronti di tutti, mentre nel secondo caso, il nuovo proprietario ha il pieno potere decisionale perché questa fattispecie costituisce una vera e propria occupazione senza titolo.

Cosa succede se l'esecutato non libera l'immobile?

Nel caso in cui l'esecutato, ovvero il vecchio proprietario, non liberi l'immobile dopo l'aggiudicazione dell'asta, è possibile intraprendere specifiche azioni legali per ottenere la liberazione. In genere si procede con l'invio di una lettera di diffida, con la quale si invita l'occupante a lasciare libero l'immobile entro un certo termine (in genere 15 giorni), per poi procedere con l'invio la notifica del decreto di trasferimento corredato dall’atto di precetto che indica il termine per sgomberare l’immobile (non meno di 10 giorni).

Se nemmeno questo termine viene rispettato, l’acquirente a questo punto può procedere con l’esecuzione forzata tramite ufficiale giudiziario per la liberazione dell’immobile che notifica all’occupante l’avviso di sgombero che contiene la data in cui l’immobile deve essere liberato, se per questa data l’immobile non è stato liberato l’ufficiale giudiziario procede forzatamente alla liberazione dell’immobile coinvolgendo se necessario le forze dell’ordine.

Problemi ulteriori possono però presentarsi nel caso in cui l'immobile sia abitato anche da un minore, poiché ai fini della tutela di quest'ultimo potrebbe addirittura rendersi necessaria l'attesa del compimento della sua maggiore età o ancora nei casi di separazione tra coniugi.

L'acquisto di una casa all'asta occupata può comportare dunque diverse problematiche dopo l'aggiudicazione del bene, tuttavia con una comprensione chiara dei passi necessari, è possibile affrontare la situazione in modo efficace. La prevenzione è fondamentale e, prima di partecipare a un'asta, è sempre consigliabile verificare preventivamente lo stato occupazionale dell'immobile contattando il custode giudiziario e organizzando una visita alla casa, in caso contrario si dovrà procedere con la ricerca di un accordo informale o con l'avvio di un iter legale volto a liberare l'immobile. È comunque sempre preferibile affidarsi a esperti nel settore delle aste immobiliari per una consulenza adeguata e per gestire eventuali complicazioni nel processo di liberazione dell'immobile.