Cosa succede dopo l'aggiudicazione di una casa all'asta?

L'asta giudiziaria è un processo che può avere una lunga durata, a seconda dell'andamento della vendita e del numero di convocazioni effettuate nel corso dei mesi, tuttavia, una volta giunti a conclusione con l'aggiudicazione del bene da parte di uno degli offerenti, ci sono degli ulteriori passaggi da seguire per giungere al trasferimento della proprietà. Cerchiamo dunque di approfondire cosa accade in questa fase, esplorando gli step successivi che conducono dall'aggiudicazione al momento in cui il compratore può finalmente entrare in possesso della sua nuova proprietà.

Verbale di aggiudicazione

Subito dopo l'aggiudicazione dell’asta immobiliare, il vincitore riceve il verbale di aggiudicazione, un documento ufficiale che riporta tutti i dettagli relativi all'asta, compresi la data, l'ora, l'offerta vincente e altri elementi essenziali dell'evento. Si tratta del primo fondamentale passo che segue il momento dell'aggiudicazione, poiché formalizza la vittoria e avvia il processo che conduce all'effettiva acquisizione dell'immobile.

Pagamento delle spese a carico dell'aggiudicatario

Dopo aver ottenuto il verbale di aggiudicazione, il passo successivo è quello di ricevere la notifica delle spese totali da pagare. Solitamente, questa comunicazione arriva entro due settimane dall'aggiudicazione e permette di comprendere appieno l'ammontare di tutte le spese da sostenere, inclusi il compenso del delegato alla vendita, l'imposta sull'acquisto, l'imposta catastale e ipotecaria, le spese condominiali (se presenti) e altri eventuali oneri.

Una volta ricevuta la notifica delle spese, l'aggiudicatario deve dunque procedere al saldo di quanto stabilito. Il termine per effettuare il pagamento è di solito di 120 giorni dall'aggiudicazione (non dalla notifica quindi), ma può essere anche di 60, 90 giorni o altra scadenza a seconda di quanto fissato dall'ordinanza che dispone la vendita. Durante questo periodo, per poter entrare in possesso del bene, bisognerà effettuare il pagamento del prezzo aggiudicato, delle imposte e dei diritti d'asta. Ciò permetterà di evitare complicazioni e garantire un passaggio di proprietà regolare.

L'aggiudicatario dell'immobile è tenuto anche al pagamento delle eventuali spese condominiali arretrate: in particolare, l'articolo 63 del codice civile dettaglia questo aspetto, stabilendo che l'aggiudicatario è responsabile del pagamento delle spese condominiali ordinarie insolute dell'anno in corso e di quelle dell'anno precedente all'aggiudicazione. Per conoscere l'importo esatto, bisogna rivolgersi al custode giudiziario, in ogni caso ciò che risulta in sospeso nel periodo antecedente al biennio dall'aggiudicazione, rimane a carico del precedente proprietario.

Decreto di trasferimento

Una volta che l'aggiudicatario ha completato il pagamento dell'importo dovuto, procede con la redazione del decreto di trasferimento, un atto di fondamentale importanza che ufficializza il passaggio di proprietà dall'esecutato all'aggiudicatario. Successivamente alla sua redazione, il documento viene inoltrato al giudice dell’esecuzione per ottenere la sua firma e, successivamente, viene depositato in cancelleria.

Va sottolineato che il processo di emissione del decreto di trasferimento non segue tempistiche fisse tra l'aggiudicazione e l'atto in questione. Tuttavia, nonostante la mancanza di un periodo specifico definito, il procedimento è generalmente gestito con tempestività al fine di favorire una conclusione rapida e ordinata della procedura. L'assenza di limiti temporali predeterminati consente una certa flessibilità, permettendo di adattare il processo alle specifiche circostanze di ogni singolo caso e di garantire una gestione efficiente e senza intoppi della documentazione relativa al trasferimento di proprietà.

Liberazione dell'immobile

Il decreto di trasferimento non solo certifica il passaggio di proprietà, ma può contenere anche un ordine di liberazione dell'immobile. Questo significa che chiunque occupi l'immobile, come un inquilino o la famiglia del debitore esecutato, deve liberarlo. Nella pratica, il custode sarà incaricato di gestire questa procedura, assicurandosi che l'immobile sia pronto per l'ingresso del nuovo proprietario.

Dopo l'aggiudicazione di un immobile all'asta, è dunque fondamentale seguire questi passaggi con precisione per assicurarsi di diventare legittimi proprietari del bene appena acquisito. Dalla ricezione del verbale di aggiudicazione al saldo del pagamento e al definitivo decreto di trasferimento, ogni passo è infatti cruciale per garantire una transizione senza intoppi dalla vecchia alla nuova proprietà.