Diritto di abitazione e vendita all'asta: cosa succede?

Acquistare una casa all'asta con l'aggravante del diritto di abitazione è un'opzione da valutare attentamente, cercando di analizzare nel complesso tutte le implicazioni di questa condizione. Una casa comprata all'asta giudiziaria con diritto di abitazione potrebbe infatti rappresentare sì un'opportunità vantaggiosa, ma anche un problema in termini di possibilità di usufruire subito del bene. Vediamo dunque in questo articolo il rapporto tra diritto di abitazione e vendita all'asta, cosa comporta legalmente la presenza di questo diritto e cosa fare in caso di asta.

Diritto di abitazione: che cos'è?

Il diritto di abitazione, regolamentato dall'articolo 1022 del Codice Civile, è un diritto reale di godimento personale che implica che, oltre al debitore, altre persone come familiari o ex coniugi abbiano il permesso di vivere nell'immobile. La norma stabilisce che chi ha il diritto di abitazione può occupare la casa limitatamente ai propri bisogni e a quelli della famiglia e sancisce che il diritto non è cedibile a terzi e viene conferito attraverso un atto pubblico e la trascrizione notarile. Il diritto di abitazione non va confuso con quello di usufrutto, che è invece cedibile e pignorabile dai creditori.

Nel caso in cui vi sia la necessità di coprire un debito, è possibile che un immobile venga messo all'asta a un prezzo notevolmente ribassato nonostante la presenza del diritto di abitazione. Le offerte che presentano questa caratteristica devono però chiaramente indicare nell'avviso di vendita che si tratta di "immobile gravato da diritto di abitazione", a tutela dei potenziali compratori che devono essere a conoscenza di ogni aspetto riguardante l'immobile. La presenza del diritto di abitazione, d'altronde, non è secondaria e, anzi, può influenzare fortemente la scelta di prendere parte alla vendita giudiziaria, consapevoli di poter diventare proprietari di un bene non immediatamente utilizzabile.

Se si decide di acquistare una casa con questa particolarità, è importante considerare diversi elementi che influenzeranno l'utilizzo futuro dell'immobile. Per esempio, lo stesso potrebbe essere già occupato da inquilini o persone con diritto di abitazione e la vendita all'asta non revoca loro il legittimo diritto di risiedere lì. L'acquisto di una casa all'asta con diritto di abitazione, rappresenta dunque un importante limite al trasferimento o alla rivendita dell'immobile.

Cosa succede se la casa gravata dal diritto di abitazione viene venduta all'asta?                 

Per capire come impatterà la presenza di persone con diritto di abitazione sull'utilizzo dell'immobile, è essenziale determinare innanzitutto se il diritto è opponibile o non opponibile. Questo dipende dalla trascrizione del diritto: se, infatti, questa è antecedente al pignoramento del tribunale, la persona con il diritto può opporsi legalmente e continuare a vivere nell'immobile anche dopo la vendita; nel caso in cui, invece, la trascrizione avviene dopo il pignoramento, l'aggiudicatario dell'asta può occupare immediatamente la casa acquistata. Ciò vale anche nel caso in cui il diritto di abitazione sia in favore del coniuge del debitore, che in ogni caso deve essere esplicitamente riportato nella perizia del tribunale.

Il diritto di abitazione inoltre può cessare per diverse ragioni, tra cui la morte del beneficiario, la sua rinuncia, l'inutilizzo dell'abitazione per almeno 20 anni, demolizione o crollo della casa, o alla scadenza indicata nell'atto costitutivo.

Prima di procedere all'acquisto di un'abitazione con diritto di abitazione, è fondamentale valutare se l'investimento si adatta alle proprie specifiche esigenze a breve o lungo termine. Se è vero che tramite asta è possibile ottenere una casa a un prezzo vantaggioso, la presenza del diritto potrebbe infatti limitare l'utilizzo effettivo fino a un periodo successivo non ben definito. Se l'obiettivo è un'abitazione a breve termine, potrebbe essere dunque preferibile puntare su una casa priva di questa condizione, così da poter disporre immediatamente del bene dopo l'aggiudicazione.