Dopo quante aste deserte il bene torna al proprietario?

Il mondo delle aste immobiliari è spesso circondato da una serie di incertezze che, soprattutto per i non addetti ai lavori, lasciano adito a numerosi dubbi riguardo procedure e risultati. Una delle domande più comuni riguarda, per esempio, la possibilità che una casa all'asta possa tornare al suo proprietario originale, un'eventualità che potrebbe sembrare giocare a favore del debitore, ma che in realtà non sempre è da leggere in maniera positiva. Vediamo dunque da vicino i casi in cui un bene all'asta potrebbe effettivamente tornare nelle mani del suo proprietario e quali implicazioni ciò comporta per il debitore.

Cosa succede se un'asta va sempre deserta?

Quando un immobile viene espropriato e messo all'asta, capita che il proprietario speri di poterlo recuperare, magari confidando in un'asta infruttuosa. Il processo di esecuzione forzata, però, segue delle procedure ben precise e non è detto che una casa all'asta, in caso di mancata vendita, torni necessariamente al suo proprietario. Anzi, spesso si trovano in rete informazioni sbagliate riguardo a questa possibilità, che finiscono per alimentare errate convinzioni.

Bisogna innanzitutto considerare che, nella maggior parte dei casi, gli immobili all'asta non vengono venduti alla prima convocazione, ma in genere è necessario organizzare più di un'asta per far sì che il bene venga aggiudicato, questo perché anche chi è interessato all'acquisto spera di poter ottenere il bene al prezzo più basso possibile. Quando nessun offerente si presenta all'asta, infatti, quest'ultima va deserta e si procede con la riduzione del prezzo base in misura pari, generalmente, al 25% del prezzo iniziale. Ciò, come vedremo, può rappresentare per il debitore un problema non da poco, dal momento che un prezzo di aggiudicazione più basso corrisponderà a una minore capacità di rientrare del debito.

Aste deserte: cosa rischia il debitore?

Già dopo la prima asta deserta, dunque, si attivano delle procedure che portano alla svalutazione del bene, il quale nelle successive chiamate viene proposto a un prezzo base ridotto. Ciò significa che il debitore rischia di veder venduto il proprio immobile a un prezzo decisamente inferiore rispetto a quello di mercato, con una conseguente riduzione delle possibilità di soddisfare in toto i debiti attraverso il ricavato della vendita. In altre parole, nonostante la vendita all'asta e la perdita della casa, il debitore può ritrovarsi ancora indebitato.

A tal proposito, esiste poi un malinteso diffuso riguardo al numero di aste deserte necessarie affinché la procedura esecutiva si interrompa e la casa torni al proprietario. Molti affermano infatti che dopo la quarta asta deserta, il giudice chiuda la procedura e la casa ritorni al proprietario, ma in realtà questa convinzione non trova riscontro nella legge. Non esiste infatti un limite fisso sul numero di aste deserte, ma la decisione di chiudere anticipatamente la procedura e restituire la casa al proprietario spetta solo al giudice, che di solito opta per questa strada quando il prezzo è calato così tanto da non riuscire a soddisfare adeguatamente le pretese dei creditori.

Come detto, peraltro, anche se un bene dovesse tornare al proprietario dopo una serie di aste deserte, il problema del debito non sarebbe risolto e i creditori potrebbero richiedere una nuova procedura di pignoramento andando ad attaccare altri beni di proprietà del debitore, tra cui il conto corrente o lo stipendio, gravando così ulteriormente sulla persona in difficoltà.

Più che confidare nel recupero della proprietà dell'immobile, sarebbe dunque opportuno guardare ad altre strade per risolvere il problema del debito a monte anche laddove le aste dovessero andare deserte. Una soluzione spesso consigliata dagli esperti in materia è, per esempio, quella di cercare in anticipo un accordo con i creditori e tentare una vendita della casa pignorata ancor prima che si giunga al meccanismo dell'asta, così da chiudere il debito in maniera soddisfacente per tutti. Qualora invece si attivi la procedura per la vendita all'incanto, nel caso di una svalutazione che non riesca a coprire le richieste dei creditori, è sempre preferibile procedere con il dialogo per trovare un accordo che eviti il proseguimento delle procedure legali, l'espropriazione di altri beni e il risarcimento dei danni, che rischiano di gravare ulteriormente sul debitore.