Le aste immobiliari sono spesso percepite come l'unico modo per aggiudicarsi un immobile all'interno di una procedura giudiziaria; tuttavia, esistono delle eccezioni: nei casi previsti dalla legge, infatti, è possibile presentare offerte fuori asta o acquistare un bene prima che venga sottoposto al procedimento ufficiale.

Vediamo cosa prevede la normativa riguardo alla possibilità di presentare un'offerta fuori asta in un'esecuzione immobiliare e se è possibile concludere un affare senza passare attraverso l'iter della vendita giudiziaria.

Si può acquistare un immobile in pre-asta?

La possibilità di formulare una proposta d'acquisto prima dell'asta è un'eventualità regolamentata dalla legge. In particolare, questa consente di presentare una proposta d'acquisto prima che l'immobile venga messo all'asta, a patto che vi sia il consenso esplicito sia del debitore che del creditore. Questa opzione si colloca però in un periodo temporale specifico, ossia tra il momento del pignoramento e la data dell'asta successiva.

Per concretizzare l'affare, l'interessato deve proporre l'acquisto al debitore, ovvero al proprietario dell'immobile, e questa proposta può essere formulata in due diverse occasioni, ossia o davanti al giudice alla presenza del notaio, del debitore e dei creditori, oppure stipulando un atto di compravendita dal notaio.

Nel primo caso, il giudice procede a estinguere la procedura e cancellare il pignoramento, mentre nel secondo il creditore rinuncia alla procedura esecutiva permettendo all'offerente e al debitore di concludere l'affare.

Va sottolineato però che la proposta d'acquisto deve avvenire fuori dalla procedura esecutiva, coinvolgendo i creditori ed il difensore della parte. Inoltre la proposta irrevocabile prima dell'asta non produce effetti se non viene espressamente accettata dal debitore. In altre parole, il consenso di quest'ultimo è un requisito essenziale per procedere con l'acquisto prima dell'asta. Diversamente, negli acquisti tramite asta giudiziaria, il consenso non è richiesto, poiché la vendita segue le normali regole della procedura esecutiva e il tutto è finalizzato al recupero del debito.

Si possono fare offerte fuori asta per un immobile?

A questo punto ci si potrebbe chiedere se è possibile presentare un'offerta fuori asta direttamente al debitore, magari dopo un'asta deserta e prima che il tribunale convochi una nuova seduta di vendita. In generale, a questa domanda bisogna rispondere di no, perché un'offerta inviata fuori dalla normale procedura implicherebbe un'alterazione dei normali principi di equità e trasparenza; tuttavia, possono esistere delle eccezioni concesse in caso di trattativa privata.

Per procedere con un'acquisizione attraverso questa modalità, è necessario seguire un preciso iter che coinvolge la manifestazione di interesse sia verso il debitore che verso i creditori. Se questi ultimi decidono di rinunciare alla procedura, l'acquisto fuori asta può essere autorizzato permettendo il soddisfacimento del debito in modo più flessibile, in alternativa, potrebbe esserci una rinuncia esplicita da parte dei creditori, che apre alla convocazione di una nuova asta.

Nel caso in cui i creditori acconsentano a una vendita fuori asta, è comunque richiesto l'intervento di un notaio. Quest'ultimo svolgerà un ruolo cruciale nell'estinguere la procedura, eseguire tutte le formalità necessarie per la stipulazione dell'atto e garantire che il compratore versi la cifra pattuita ai creditori.

Nelle procedure fallimentari e di liquidazione giudiziaria, le offerte fuori asta, benché siano in generale delle eccezioni al principio generale dell’asta pubblica possono risultare molto importanti per velocizzare le procedure. In questi casi le offerte devono pervenire direttamente al Curatore che le sottoporrà all’attenzione del Giudice Delegato. Nei casi di trattativa privata il bene può essere venduto all’unico offerente (anche con l’autorizzazione del Comitato dei Creditori) oppure in caso di più offerte si può utilizzare l’offerta più alta pervenuta come base d’asta della vendita successiva.

In ogni caso, questo processo richiede un'approfondita conoscenza delle normative legali e un'attenzione scrupolosa ai dettagli per assicurare la validità dell'operazione e il rispetto di tutte le normative vigenti nel contesto giuridico specifico in cui si verifica l'acquisto fuori asta, per questo motivo è sempre consigliabile farsi seguire da professionisti, in grado di fornire consulenze specializzate e valutare tutte le particolarità della situazione specifica.